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José Francisco Trapero Gil

  • ¿Qué es un «gran tenedor» según la Ley de Vivienda? Guía para propietarios en Murcia y Alicante

    ¿Qué es un «gran tenedor» según la Ley de Vivienda? Guía para propietarios en Murcia y Alicante

    ¿Qué es un «gran tenedor» según la Ley de Vivienda? Guía para propietarios en Murcia y Alicante

    Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda (LDV), muchos propietarios con varios inmuebles se preguntan si la normativa les afecta directamente. La respuesta depende de un concepto legal concreto: la condición de gran tenedor.

    ¿Qué criterios determinan la condición de gran tenedor?

    Según el artículo 3.k de la LDV, se considera gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular de:

    Más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial (sin contar garajes ni trasteros), o
    Más de 1.500 m² construidos de uso residencial, aunque no llegue a las 10 viviendas.

    La ley también prevé un umbral reducido: en zonas declaradas oficialmente como de mercado residencial tensionado, la comunidad autónoma correspondiente puede rebajar el límite a 5 viviendas.

    A tener en cuenta si su patrimonio está en Murcia o Alicante

    A día de hoy, ni la Región de Murcia ni la Comunidad Valenciana tienen zonas tensionadas declaradas. El Gobierno regional de Murcia se ha posicionado en contra de solicitar esta figura, y en la Comunidad Valenciana el trámite iniciado en 2023 para Valencia, Alicante y Castellón capital nunca llegó a formalizarse.

    En la práctica, esto significa que si su patrimonio se encuentra en estas dos provincias, le aplica únicamente el umbral general: 10 inmuebles o 1.500 m². El límite reducido de 5 viviendas no es aplicable actualmente en su zona, aunque conviene seguir la evolución normativa, ya que estas declaraciones se revisan y publican trimestralmente en el BOE.

    ¿Qué implica ser considerado gran tenedor?

    Si su situación patrimonial le clasifica como gran tenedor, la ley le impone obligaciones específicas en determinados procedimientos, entre ellas:

    Someterse a un trámite de conciliación o intermediación previa antes de presentar ciertas demandas de desahucio.
    Acreditar documentalmente su condición de tenedor y, en su caso, la situación de vulnerabilidad de la parte demandada.
    Limitaciones de renta, aplicables únicamente en zonas tensionadas declaradas (que, como hemos visto, no existen aún en Murcia ni Alicante).

    ¿Necesita saber si su patrimonio le clasifica como gran tenedor?

    Cada situación patrimonial es distinta, y el cómputo de inmuebles puede tener matices (titularidad compartida, inmuebles en distintos municipios, superficie construida real). Si gestiona una cartera de propiedades en Murcia o Alicante y quiere confirmar su situación con seguridad, puede ponerse en contacto con el despacho.

    Solicitar consulta

    Artículo actualizado en septiembre de 2026. La declaración de zonas de mercado tensionado se revisa trimestralmente; recomendamos confirmar la situación vigente antes de tomar decisiones basadas en este umbral.

  • Cómo reclamar cuotas de la comunidad a empresas «fantasma» o inactivas.

    Cómo reclamar cuotas de la comunidad a empresas «fantasma» o inactivas.

    En muchas comunidades de propietarios se repite un escenario frustrante: un local comercial o vivienda pertenece a una sociedad mercantil que deja de pagar sus cuotas. Al intentar cobrar, la comunidad descubre que la empresa no tiene actividad ni fondos en el banco, operando en la práctica como una sociedad «fantasma». Ante esta aparente insolvencia, el ordenamiento jurídico ofrece una vía altamente eficaz: exigir que el administrador de esa empresa responda con su propio patrimonio personal.

    ¿Cuándo puede el administrador responder con su dinero?

    El impago de una deuda no genera responsabilidad personal de forma automática. Para lograr que el liquidador pague de su bolsillo, nuestra firma se encarga de demostrar ante los tribunales tres factores clave:

    • Negligencia demostrable. El abandono de la sociedad o una inactividad prolongada sin realizar la liquidación que exige la ley.
    • Daño directo a la comunidad. La frustración del cobro de las cuotas al no haberse vendido los bienes de la empresa.
    • Conexión directa. Probar que el impago no es fruto de una simple mala racha del mercado, sino de la inacción negligente del administrador societario al desatender sus obligaciones legales.

    El factor clave: Inmuebles bloqueados y embargos caducados.

    Un caso muy habitual ocurre cuando la empresa deudora mantiene el inmueble a su nombre, pero se escuda en que tiene embargos previos superiores a su valor para no venderlo. Aquí es donde una investigación registral exhaustiva marca la diferencia. En multitud de ocasiones, esos embargos de terceros han caducado legalmente (tras 4 años sin prórroga). Una vez liberada esa carga, la inactividad del administrador societario para pagar a la comunidad resulta inexcusable ante un juez.

    La ventaja de una gestión legal integral.

    Antes de iniciar un proceso judicial, la normativa exige intentar vías de resolución previas. Contar con un profesional que integra la operatividad del Administrador de Fincas y el rigor del Abogado permite a su comunidad auditar el estado real de la empresa, certificar la deuda con exactitud milimétrica en la Junta y ejecutar requerimientos extrajudiciales contundentes que fuercen un acuerdo.